農地売買契約書とは？ひな形付きで記載事項を解説

農地売買契約書とは

農地売買契約とは、土地売買契約のなかでも「農地」に限った売買取引の際に、売主と買主の間で締結される契約です。そして、そのときに作成されるのが農地売買契約書です。

これまでやってきた農業を廃業する、もしくは親から相続した農地を自分は使用しないような場合は、農地を誰かに売却できます。ただし、農地のままで売却する場合や農地から用途を変更して売却する場合には、農地法で定められた許可を得て手続きしなくてはなりません。

農地の売買は、宅地やその他の土地（山林・牧場・原野・雑種地など）の売買とは異なり、自治体ごとに設置された農業委員会の許可がなければけっして売買できません。これは、食糧自給率を左右する農地がみだりに減少するのを抑制するために、都道府県や自治体が介入して厳しく管理する必要があることに由来します。

したがって、農地法の許可が下りる前に締結された売買契約であっても、売買契約の効果は農地法の許可が下りた時点から生じます。

契約後に農地の実測面積に差異があった場合

農地は、はるか昔の測量技術が未熟な時期に採寸されているケースが多く、現地の境界標が破損もしくは埋没するなどで境界が定かでないケースは少なくありません。

そのため、登記簿に記載された面積を信じて取引し、あとから農地の実測面積に差異があったとしても異議を認めず、売買代金の増減または売買契約の解除はできないというルールになるのが一般的です。

農地の権利移動に必要な許可

農地の売買や贈与などの取引に必要とされる農業委員会の許可は、農地法の第3条もしくは第5条に規定されています。内容について詳しく解説します。

農地法3条許可

農地法第3条の規定は、耕作目的の農地取引に関する許可です。

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。
引用：e-Gov 法令検索「農地法」（2024年11月15日閲覧）

農地法第3条の許可は、農地を農地のまま耕作目的で使用することは変わらず、農家（所有者・耕作者）が変更になる場合に必要な許可です。この、農地を農地のまま購入できる者とは、下記の要件を満たす農業従事者に限定されます。

• 農地の取得者が、常時農作業に従事している
• 農地取得後の農地面積の合計が50ha以上（地域による差異あり）である
• 農地のすべてを耕作のために効率的に利用する
• 農地取得後に、周辺の農地利用に支障がない

したがって、サラリーマンを続けながら兼業農家を希望する方や、家庭菜園のために農地を探している方へ農地を売却することは原則できません。

また、この許可を得ずになされた取引は無効になるだけでなく、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される場合もあるため、注意が必要です。

農地法5条許可

農地法第5条の規定は、転用目的の農地取引に関する許可です。農地から宅地を含む他の地目を変更する手続きを転用といいます。

農地の地目を「宅地」に変更できれば、買主を農業従事者だけに限らなくてもよくなります。そのため、広く買主が探せるもしくは賃貸ができるなど、土地の流動性や活用範囲が向上し、処分や活用がしやすくなります。

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
引用：e-Gov 法令検索「農地法」（2024年11月15日閲覧）

農地法第5条の許可は、農地の売買によって所有者が変わり、その後に農地を転用して別の用途で使用する場合に必要な許可です。たとえば、農家Aが住宅用地を探しているBさんに、農地を宅地に転用して家を建てる目的で売却するケースが該当します。このときの許可権者は、原則として都道府県知事であり、自治体の農業委員会を経由して許可権者へと申請することになります。

もしも農地から宅地へと転用（地目変更）することなく、家を建てる土地として無許可で農地を売買した場合には、農地の売買契約自体が無効です。さらには、宅地造成工事の中止命令および元の農地への原状回復命令など、行政処分が下される場合があります。

また、農地法第3条の無許可の場合と同様の罰則が科される場合があるため、注意が必要です。

このような農地法の許可をともなう農地取引では、「立地基準」や「一般基準」などの要件をクリアする必要があり、複雑かつ専門的な手続きを要します。したがって、農地転用に不慣れな不動産会社では申請テクニックがないばかりに許可が得られない可能性があります。農地の取引では、まずは農地法や許可手続きに詳しく実務経験が豊富な不動産会社探しが重要になるでしょう。

なお、農地法許可手続きと並行して農地の買主を仮確定させておけば、転用後の地目や転用目的が明確になった状態で許可申請手続きができるため、転用許可が下りやすい場合が多くあります。

農地売買契約書の主な記載事項

農地売買契約書では、農地売買特有の事項として、農地法3条や5条の許可申請などについて記載する必要があります。

• 売買代金
• 手付金
• 許可申請
• 不許可決定の場合
• 所有権移転手続き
• 残代金の支払い

売買代金

取引する農地の売買価格を記載します。なお、土地は建物とは異なり常に非課税です。

土地の売買取引では、契約時に買主から売主へ売買代金の一部である「手付金」を支払い、あらかじめ設定しておいた残金決済日に売買代金の残りを一括で支払います。しかし、農地の取引においては農地法の許可が下りなければ取引が成立しないため、確実に許可が下りる日を残代金決済日にするといった、一般的な土地取引とは勝手が少し異なります。

そのため「農地法第3条（もしくは第5条）の許可が下りた日から〇〇日以内に、本農地の残代金を現金一括で売主に支払う」のような規定にしておくのがよいでしょう。

手付金

農地の売買契約日に、買主は売主へ手付金を支払います。この手付金は、売買契約後に当事者の都合で売買契約を合意解除する際に、相手方へ支払う「解約のお詫び金」の意味を含むため、次のような「解約手付金」の規定にするのが一般的です。

許可申請

農地法の許可を得るには、契約当事者双方が協力して申請しなければなりません。そのため、許可申請の協力義務を課すとともに、一方が協力しなかった場合の契約解除条項も設けるのが一般的です。

なお、専業農家から兼業農家へ農地を売却する場合に、将来の農地利用の継続性が低いとみなされると許可が下りない場合があるため、農家間の取引だからといって完全に安心はできません。

不許可決定の場合

農業委員会へ書類を完璧に揃えて申請しても、許可要件を満たしていなければ不許可です。そのため、不許可が確定した場合の契約解除についての条項を設けておく必要があります。すでに支払った手付金の返還についても規定しておきましょう。

所有権移転手続き

売買契約を締結して農地法の許可が下り、残代金を全額支払えば売主から買主へと当該農地が引き渡されます。それと同時に、買主は所有権移転登記の手続きを法務局（登記所）へ申請します。

所有権移転登記申請は不動産売買では欠かせない手続きであり、売主と買主の共同申請が原則であるため、売主は速やかに登記申請に協力しなければなりません。

ただし、農地の売買では、売買契約を締結しても農地法の許可が出るまでは売買の効果が生じません。売主がその間に別の第三者へ農地を二重売買しないように「所有権移転の仮登記」を申請して農地を押さえられます。

仮登記は必ずすべき手続きではなく別途で仮登記の費用がかかりますが、買主としての順位が保全されるため安心で確実な方法です。

農地売買による登記申請では、農地委員会から農地売買の許可が下りていることを証するために「農地法の許可証」が必須書類になっています。

なお、農地は古くから誰かの通路もしくは無料で貸与されているケースが少なくありません。また、土地の境界線が不明瞭な場合もあります。そのため、農地を売買する際には引き渡し後に揉めることがないように、隣地所有者の権利の目的になっていないか確認しましょう。また、境界はどこなのかを調査して、権利関係を明らかにしてから取引する配慮が重要です。

残代金の支払い

農地の売買契約は農業委員会の許可が下りた瞬間に成立するため、残代金の支払は「農地法許可を取得した日から〇〇日以内に支払う」のように明記しておきます。

支払は振込による場合がほとんどであるため、支払する買主の銀行口座を明記します。このときの振込手数料は買主が負担するのが一般的です。

農地売買契約書のひな形（テンプレート）

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