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住みたい人と家をつなぐ「空き家バンク」
地方では過疎化により中心地にも空き家が発生しています。手入れをしていない家屋は防犯対策や衛生面で問題が発生する可能性があり、倒壊する危険も。空き家問題には、所有者だけではなく自治体も頭を悩ませています。
空き家の活用法として、自治体が主体となって運営しているのが「空き家バンク」です。本記事では空き家バンクの仕組みや、使い方、メリット、デメリットについて紹介します。
空き家バンクとは
空き家バンクは、空き家所有者と空き家に住みたい人をつなぐサービス。自治体主体で運営しており、地域内の空き家を売りたい、貸したい人から空き家登録をしてもらい、買いたい人や借りたい人に情報を提供することでマッチングさせます。自治体によっては空き家活用を促進するために、空き家バンクの利用や、空き家バンク経由で成約した空き家の修繕に対して助成金を支給する場合もあります。
空き家バンクが必要な理由
民間の不動産仲介業者もありますが、空き家バンクは地方自治体が空き家対策のために運営している制度で、民間の不動産仲介業者のように営利目的で空き家の仲介をしているわけではありません。
家屋は人が住まいとすぐダメになり、どんどん傷んでいきます。空き家が傷んだ結果周囲の公衆衛生に被害を及ぼすこともあれば、災害などで倒壊する事によって周辺住民を危険にさらすこともあります。
空き屋に住む人を見つけることによって、周囲の住環境を守ろうというのが空き家バンク制度の主旨です。
空き家バンクの仕組み
では、空き家バンクは具体的にどのような仕組みになっているのでしょうか。
そもそも空き家バンクは、一般的な不動産仲介業者と違い自治体などが運営しているため、営利目的ではありません。よって、行ってくれるのは「空き家を借りたい、買いたい人」と「空き家を貸したい、売りたい人」をマッチングさせるところまでです。そこからの現地見学や契約に係る手続きなどは原則として当人同士で行うことになります。
また空き家所有者が自ら物件を登録するのも、一般的な不動産仲介と異なる点でしょう。借りたり買いたい人は空き家バンクから物件を探してきて交渉するというのは通常の不動産と同じですが、不動産会社のように手続きまで仲介してくれる組織は存在しないということに注意が必要です。
空き家バンクで家を探す手順
一般的な不動産では扱っていない地方の物件も自分で探せるのが空き家バンクのメリット。どのように空き家を探せばよいのか説明します。
自治体のHPなどで家を探す
空き家バンク制度は各地の地方自治体が運営しているので、候補の自治体のホームページに空き家バンクのページないかを調べてください。また国土交通省がLIFULL HOME'S、アットホームと提携した全国版のホームページもあります。4月にはゆれやすさなどのハザード情報を地図に重ねたり、「農地付き」「店舗付き」といった条件から検索できたりと、新機能も追加されました。
規制の有無を確認する
気に行った物件が見つかったからと言ってすぐに契約する必要はありません。通常の売買や賃貸と異なり不動産会社が仲介してくれないので、きちんとどのような物件なのかを見極める必要があります。
まずは物件の規制の有無を確認してください。たとえば良い物件であったとしても市街化調整区域内の物件であれば建築行為が制限されますし、建ぺい率や容積率などの制限もあります。改築などを検討しているなら、より慎重に確認すべきでしょう。
助成金や優遇制度の有無を確認する
空き家バンクを利用して地方に移住する場合、自治体によっては助成金や優待制度が用意されています。引越しやリフォームの費用を抑えられる可能性があるので、自治体のホームページなどで使えそうな制度がないかもチェックしておきましょう。
できれば見学、宿泊体験を
空き家バンクを介して物件の目星をつけたら、できるだけ内見を申し込みましょう。自治体や物件によっては、見学だけでなく宿泊体験をできるところもあります。
内見には市役所の職員などが立ち会ってくれる場合もあるので、修繕や成約後の手続きについても、あわせて確認しておくとよいでしょう。
入居について交渉する
入居したい物件が決まったら具体的な交渉に入ります。まずは空き家バンクを運営している自治他経由で物件に対する申し込みを行います。
自治体は基本的に仲介はしないため、基本的には所有者と希望者の両者間での直接交渉となります。ただし、自治体が仲介する不動産会社を指定していたり、オーナーが不動産会社をつけていたりして、不動産会社が仲介する間接交渉になる場合があります。
直接交渉の方が仲介手数料を節約できますが、トラブルを防止したいのならば不動産会社に仲介してもらった方がよいかもしれません。
契約を結ぶ
条件がまとまれば両者の間で物件の売買契約ないし賃貸契約を結ぶことになります。後々のトラブルを避けるためにも、専門家に契約書の作成などを依頼することも検討しましょう。
自治体の取り組み事例5選
では、各自治体が空き家バンクについてどのように取り組んでいるのか、補助制度とともに事例を紹介します。
東京都 奥多摩町
東京都奥多摩町では、奥多摩町若者定住応援補助金等の制度が平成32年3月まで実施されています。子どもがいる世帯や若い世代の移住を対象に、新築、増築、改築や物件の購入費などを2分の1以内（上限200万円）で補助。利子補給は借入金利の2分の1、年額30万円以内で36か月（3年）補助しています。
埼玉県 飯能市
埼玉県飯能市も空き家バンクの活用に力をいれています。
飯能市は、埼玉県宅地建物取引業協会彩西支部および全日本不動産協会埼玉県本部所沢支部と協定を結んでおり、物件の査定や仲介を依頼しています。また空き家バンクを利用して空き家を取得した場合、不動産業者等に支払う仲介手数料が不要。住宅ローン金利の優遇も受けられる場合があります。
神奈川県 横須賀市
神奈川県横須賀市は、利用希望者のニーズに応じて空き家を3カテゴリにわけ紹介しています。このうち「子育てファミリー等応援住宅バンク」に掲載された物件を子育て世代が購入し居住した場合、物件の購入やリフォーム・解体にかかる費用を最大50万円まで助成する、子育てファミリー等応援住宅バンク助成制度を実施しています。
千葉県 勝浦市
千葉県勝浦市は「勝浦市空き家リフォーム補助金」を実施しています。空き家バンクに登録されている物件をリフォームした場合、補助対象経費の20%を限度額50万円まで補助金として受け取れます。
勝浦市も市内の複数の宅建業者と提携しており、空き家所有者と利用希望者の間で交渉や契約を依頼しています。
長野県
長野県では、県下各自治体の空き家バンク掲載情報をまとめた「楽園信州空き家バンク」というホームページを開設。エリアや市町村単位の条件、補助金・支援制度の有無などを指定し、検索できるようにしています。
補助金や助成金は市町村単位で用意しており、購入やリフォームに係る費用の一部を補助してくれます。
空き家バンクのメリットとデメリット
自治体が運営する空き家バンクは、一般的な不動産仲介業のように営利目的ではなく、また所有者自身が登録するため一般には出回らない物件の情報も掲載される、といった特徴があります。空き家バンクと連動した補助金制度を用意している自治体も多く、移住を考えている人には心強い見方でしょう。
空き家バンクを利用することにはどのようなメリットとデメリットがあるのか整理します。
空き家バンクのメリット
まずは空き家バンクを利用することのメリットについて説明します。
格安で空き家を借りられる
まず、格安で空き家を借りることが可能です。特に地方の場合は移住促進のために相場よりも物件価格が安く設定されていたり、不動産仲介業者へ仲介手数料を払わずに物件を買ったり、借りたりできることがあるためです。
空き家所有者と直接交渉できる空き家バンクならではの強みでしょう。
空き家バンク利用で補助金をもらえる
また空き家バンクに登録している物件の購入や改修に対して補助金を出している自治体が多く存在します。このような補助金をうまく使えば、建物の改修費用などを抑えられます。ただし年齢や家族構成を限定している場合があるので、事前によく確認しましょう。
地域活性化に貢献できる
空き家バンクを通じて移住者が増えると、地域の人口が増え、地域活性化につながる可能性があります。自治体も地域活性化を期待している面もあり、空き家を活用した事業に対して補助金を用意していることも。起業にチャレンジするきっかけによいかもしれません。
空き家バンクのデメリット
もちろん、空き家バンクを利用することによるデメリットも存在します。
詳しい物件情報が掲載されない
空き家バンクには詳しい物件情報が掲載されていないことが多く、通常の賃貸物件などを探す感覚で空き家バンクを見ていると、不安に感じることがあるかもしれません。これは、いたずらや不法侵入防止のためでもあります。
やはり入居を決める前には、周辺環境や物件内部を確認するために現地に赴く必要があります。
所有者との直接交渉が必要
空き家バンクを運営している自治体は多くの場合、仲介や契約には関与しません。利用希望者は所有者と直接交渉せねばならず、後々トラブルにつながりかねません。
こういった問題を解決するため、地域の宅建業者と協定を結んで仲介に入ってもらう自治体も。金額の大きい契約となるだけに、交渉や契約の部分も意識しておくべきでしょう。
空き家バンクで運命の家と出会うために
今後も地方自治体では少子高齢化が進み、生産年齢人口の都市部への流出によってますます空き家が社会問題化することが予想されます。一方で「田舎暮らし」に関心を持っており、移住に踏み切る人も見られるようになってきました。
移住先の「家」を考えたときに活用できるのが「空き家バンク」。自治体が運営しているため格安で空き家を手に入れられる可能性があるほか、空き家バンクと関連した補助金・助成金制度を用意していることもあります。自治体のホームページなどから空き家情報を閲覧できるので、まずは移住候補の自治体について調べてみるとよいでしょう。
ただし自治体は、空き家所有者と利用希望者の仲介・契約までは責任を負ってくれません。直接交渉するか、専門家に依頼する、または自治体が提携している地元の宅建業者へ依頼するなども検討しましょう。
